Мога ли да продам апартамент, закупен в ипотека? Как да продадем апартамент с ипотека

За съжаление никой от нас не е имунизиран от внезапна загуба на работа, неочаквано заболяване или добавяне към семейството. В живота може да има както тъжни, така и радостни събития. И дори закупени на кредит, такова желано жилище скоро ще стане обременително или ненужно.

Мога ли да продам апартамент, закупен в ипотека? Ще се опитаме да разберем това днес.

Когато такава транзакция е необходима?

Служителите на кредитните банки често чуват от кредитополучателите си: "Искам да продам апартамент на ипотека, но не знам откъде да започна". Продажбата на апартамента, който е заложен в банката, все още е рядък феномен за нашите сънародници. В съвременната банкова практика обаче такива случаи вече са се случили. Например, един кредитополучател закупи апартамент на ипотека, плати текущите плащания точно, но след това, поради някои обстоятелства, той се нуждае от по-голям апартамент. В тази връзка, той търси купувач за жилището си с помощта на недвижимост или самостоятелно.

Постъпленията се използват за погасяване на заема, а останалата част става първата вноска за закупуване на по-голям апартамент, но вече е по нов договор за заем. Ситуацията може да е различна. Ако след определен период от време клиентът на банката, получил ипотеката, не може да продължи да изплаща заема, тогава купувачът също търси този имот. След това се сключва договор за прехвърляне на дълг, но само със съгласието на банката. Купувачът има право да закупи недвижим имот, но е негова отговорност да изплати дълга на банката, с други думи, той става негов длъжник.

Има ситуации, при които купувач на жилище няма сумата, която е необходима за закупуване на по-голямо жилище, и също така ще вземе ипотека. Тази процедура е по-сложна, тъй като банката ще трябва да одобри кандидатурата си, да оцени финансовите си възможности, така че гаранциите за погасяване на кредитите да бъдат запазени.

Отчуждаваме имота от банката

Ако кредитополучателят има непреодолими обстоятелства, които не позволяват извършването на плащания в пълен размер, банката е преди всичко заинтересована да отиде при него за среща по въпроса за реализиране на жилищни недвижими имоти. Ако купувачът на жилище все още не е намерен, институцията предлага на своя клиент надежден и надежден партньор, за да извърши сделката. Въпреки това, кредитополучателят трябва добре да разбере как да продаде апартамент, обременени с ипотека. Това е нестандартна транзакция, така че може да доведе до намаляване на продажната цена на жилищата.

Банката се интересува от факта, че заемът е бил погасен и нямаше просрочени плащания. Ако кредитополучателят по редица причини не може да изплати заема, но се съгласява да го изплати чрез продажбата на апартамента, финансовата институция, като правило, забрани. Това се случва извън съда.

Продажба на апартамент в ипотека е възможно, при условие, че селищата с купувача ще се извършват чрез банката и под надзора на кредитен офицер. Такъв ред за отчуждаване на имущество в залог е описан подробно в закона за ипотеката.

Натоварването на апартамент с ипотека налага известни ограничения върху разпореждането с това законно право.

Търся купувач

Ако искате да продадете апартамент закупен по ипотека, трябва да получите съгласието на банката. След като сте осигурили одобрението му, трябва да изберете оптималната схема за продажби.

Разгледайте възможните начини за продажба

Има две възможности за извършване на такива транзакции. Кое е най-подходящо във вашия случай - банката, купувачът и продавачът ще решат. Методите се различават значително една от друга. Много е важно, кога и при какви условия залогът ще бъде изтеглен от недвижимия имот - преди регистрацията на правата на собственост или след това.

В първата ситуация банката дава съгласието си да замени собственика и след това облекчава тежестта. В резултат на това, за известно време, залогодателят е новият собственик на апартамента - купувачът. Той поставя парите в две клетки в депозитара. На една страна, сумата, която е равна на баланса на дълга към банката, се запазва, а в другата - останалата част. Операциите с клетки се извършват под наблюдението на банков служител. След регистрацията на правата на собственост, същият служител се оттегля от "собствената" клетка на баланса на дълга и дава на купувача документ за отстраняване на тежестта. Парите от втората клетка се получават от продавача на апартамента. Това приключва сделката.

Възможно ли е да се продаде апартамент, закупен по ипотека по друг начин?

Да, има друга версия на такава сделка. Във втория случай, кредитополучателят депозира оставащия дълг по банковата му сметка, както и натрупаната лихва по текущия заем. Това се прави, за да може финансовата институция да отпише тази сума и да издаде на кредитополучателя писмо, в което се посочва, че задълженията й към нея са изпълнени и че тежестта върху жилището е била отменена.

За да направите това, продавачът може да изготви договор за продажба на апартаменти (предварителна версия), след което купувачът ще даде на кредитополучателя сумата, необходима за закриване на ипотека. На свой ред, кредитополучателят ще депозира пари в банковата си сметка, преди да представи съответните документи за регистрация на правата на собственост. Да предаде всички необходими документи за отстраняване на тежестта и да регистрира договора за продажба може да бъде в един ден.

Сделката е рядка, но е възможна

По въпроса дали е възможно да се продаде апартамент, закупен в ипотека, банковите служители обикновено отговарят, че тази сделка е по-сложна от обичайното, но е възможно. Периодът, след който е възможно да бъде приложен, се установява от банката.

Днес има три начина, по които можете да продавате апартамент, закупен по ипотека. Първият вариант - независима продажба. Това предполага прозрачността на сделката и задължителното съгласие на банката кредитор към нея. След като бъде получено споразумението и окончателно се определя сумата на кредита, се сключва договор с купувача. Той трябва да бъде нотариално заверен. След това купувачът плаща на банковия кредитор сумата, която продавачът дължи. След това получава разписка и документ за липсата на дълг.

В този период продавачът трябва официално да регистрира отстраняването на тежестта пред съответния орган и прехвърлянето на собствеността върху продадения апартамент. Трябва да се регистрира и договор за продажба. Разликата в средствата между размера на дълга към банката и цената на апартамента се съхранява в банкова клетка, която има определени условия за достъп.

Вторият вариант е да се продаде заемът. Това е различен предмет на продажбата. Те са ипотечен кредит. За да направите това, вие също ще имате нужда от съгласието на банката кредитор. В този случай той има право да одобри (или да не одобри) кандидатурата на нов кредитополучател. Само тогава кредитът се преиздава.

Съгласувано е споразумение за прехвърляне на дълга на купувача, който приема задължението за погасяване на дълга. В този случай, апартаментът все още остава заложен в банката. В допълнение, една финансова институция може да заеме заем от друг (рефинансиране). Но тези операции, като правило, те не с неохота, поради факта, че те не се интересуват от загуба на своите клиенти.

Вариант 3 - неофициално

Това е съмнителен метод във всяко отношение. За да го реализирате, трябва да намерите купувач, който иска да изплати заема по-рано. Трудно е да се намери такъв човек. Освен това, в този случай, ипотечният заем трябва да бъде възстановен предварително и без наказания. Ако не знаете как да продавате къща в ипотека, тогава трябва да имате предвид, че сделката ще се извърши по същия начин, както при апартамента.

Други въпроси, свързани с продажбата на ипотечен апартамент

Доста често хората получават много проблеми при получаване на дългоочаквано жилище. По принцип те са свързани с промяна в условията на живот, загуба на работа, невъзможност за изплащане на заем. Например, много от тях се интересуват от въпроса дали е възможно да се продаде апартамент на военна ипотека. Такава сделка е възможна, но със съгласието на банката кредитор и Министерството на отбраната.

Днес сте научили дали е възможно да се продаде апартамент, закупен в ипотека. Надяваме се, че получената информация ще ви помогне да извършите такава транзакция правилно.