Подходът на доходи за оценка на недвижими имоти и бизнес. Прилагането на подхода за доходите

Подходът на доход е цяло комбинация от методи за оценка на стойността на имотите, собственост на организацията, на самия бизнес, в които разходите за определянето се извършва чрез превръщането на икономическите ползи, които се очаква в бъдеще. Теоретичните основи на този подход е доста убедителни. инвестиционна стойност е стойността на бъдещите доходи, в момента, които се дисконтират с норма на възвръщаемост,, което е отражение на степента на риск на инвестициите.

Това е разумен и подходящ за всеки, използвани в производството и продажбата на имота на обект съществуващите предприятия, както и неговата дейност при условие, генерират положителна възвръщаемост. Големината на рисковете от инвестиране в бизнеса се доказва от очакваната норма на дисконтиране. В роля, че от икономическа гледна точка, сега стои на нормата на възвръщаемост, изисквана от инвеститорите от инвестирания капитал в сравнение със същия нивото на инвестиционни риск обекти, или това е норма на възвръщаемост на алтернативната инвестиция със сравнима риск по време на оценка.

Удобства

Прилагането на подхода на доходите на практика е доста трудна задача, тъй като е необходимо да се направи оценка на всеки важен определящ фактор за цената - нормата на възвръщаемост и печалба. При оценяването на фирми с помощта на тези техники, вие трябва да бъдете сигурни, за да проведе задълбочен анализ на всички от ключовите елементи, включително разходите за оборот на компанията, които имат пряко въздействие върху печалбата, разходи и рискове, които са създадени от всеки отделен член.

Подходът на доходи за оценяване на бизнес се използва доста често. Например, в случай на сливане или вливане, а след това този метод се използва много по-често от разходите или на пазара. Приложение купувач капитал вече е направена с очакването, че нетните парични потоци трябва да бъдат получени в бъдеще, което не може да се счита за гарантирана, тъй като те се характеризират с определени рискове. Подходът на доходите да се направи оценка на тези ключови детерминанти на стойност в това, че за използването на пазарен подход, обикновено изисква съотношение цена-печалба, или някои други подобни кратните доходи за ретроспективен период, без да се вземат под внимание в бъдеще.

За пазарните множители характерни черти като несигурност и неспособността да се осигури същата грижа, която може да се постигне при условие за използване на приходния подход е прогнозата на бъдещите приходи и сконтови лихвени проценти. Например, отношението на "цена-печалба", която се използва за една година, не позволява да се отрази адекватно очакваните промени в следващите години. Правилното използване на коефициенти дава възможност да демонстрират общите предпочитанията на инвеститорите, те често цитирам доставчици или източници от индустрията.

използването на

В нуждите на анализа и защита, както и информация относно бюджета на компанията, която принуждава да прави промени и развитие на финансовото въздействие на създадения план, прогнози и основни изречения. Подходът на доходите на оценката на бизнеса ви позволява да се измери всички допускания, които са свързани с това дали има определени предимства на усвояването в резултат на нарастване на приходите, намаляване на разходите, подобряване на процесите или намаляване на разходите за малките компании. С този подход е възможно да се измери и да обсъдим всичко. В допълнение, тя може да се използва за определяне на времето на поява на очакваните ползи, както и да се демонстрира процеса на намаляване на разходите на предприятието, до степен, че, тъй като има движение на ползите в по-далечно бъдеще.

Използването на приходния подход предвижда купувачи и продавачи възможност за определяне на справедливата пазарна стойност на предприятието, както и инвестиционната си стойност за един или повече стратегически купувачи. Ако тази разлика се показва достатъчно ясно, купувачи и продавачи могат лесно да идентифицират ползите от взаимодействието и да вземат информационни решения.

При използване на приходния подход за оценяване на бизнес, вие трябва да имате предвид, че голяма от разходите се състои от стойността на всички имоти, които се използват в хода на преки действия. Като част от този подход, като има няколко метода за оценка, са от най-голям интерес. По-специално, тези методи са приложими метода на доходите: капитализация и дисконтираните парични потоци. Можете да ги видите по-подробно.

методи

Използвайки метода от главни букви на парични потоци стойност предприятие се открива в зависимост от паричните потоци, генерирани от потенциала за собственост на предприятието. Парични потоци бизнес или предприятие като цяло - е разликата между всички входящи и изходящи потоци на средства в период на таксуване. Обикновено се използва за изчислителния период от една година. Техниката е да се превърне представител нивото на очаквания поток от пари в сегашната стойност, като се раздели цялата сума за потока на коефициента на капитализация приет. В този случай, съответния поток от приходи, с някои корекции.

За да използвате конвенционалния метод, използван за изчисляване на нетните парични потоци в допълнение печалба (след данъчно облагане, изчислена) непарични разходи за определяне на абсолютната стойност на паричния поток за капитализация. Този метод на изчисление може да се счита за по-опростена в сравнение с изчисляването на свободни парични потоци, които се отчита като увеличение изисква капиталови инвестиции и необходимостта от капитал попълване, е по договаряне.

Сконтиране на паричните потоци

Този метод е основно само въз основа на очакваните парични потоци, които се генерират от самото предприятие. Характерната разликата между това се състои в това, че е необходимо разходите за оценка изчисления за установяване на паричен поток представително ниво. Този метод в развитите страни е най-широко използвани, поради факта, че тя може да се използва за отчитане на всички перспективите. Паричният поток обикновено е равна на сумата от нетните приходи и амортизация, при условие че печалбата изваждане на нетните оборотен капитал и капиталови разходи инвестиции.

Следните условия за използване на метод дисконтираните парични потоци:

• има основание да се смята, че бъдещите парични потоци ще бъдат различни нива на ток, което е, ние говорим за развитие на предприятието;
• има възможност за пълноценна оценка на бъдещите парични потоци с помощта на бизнес или търговски недвижими имоти;
• целта е да се изгради пълна или частична стъпка;
• Предприятията е сериозен смесено предназначение търговска стойност.

Подходът на доходите на оценката на имота по метода на дисконтираните парични потоци, е най-добрият, но използването му е много трудоемко. Има прогнози, че без прилагането на този метод за производство невъзможно. Това включва разработване на инвестиционен проект и последващо оценяване.

Предимства на метода на намаления

Ако практикувате приходния подход за оценка на недвижими имоти или бизнес чрез дисконтиране метод, е възможно да се идентифицират някои от основните ползи. На първо място става дума за това, което бъдещите печалби на бизнеса пряко да вземат под внимание само на очакваните разходи за дейността за производство на продукти с последващото му продажба, както и бъдещите инвестиции, свързани с поддържането и разширяването на капацитета за производство и търговия, отразена в печалбата на прогноза само косвено чрез тяхната текуща амортизация.

важни точки

Оценка на приходния подход с липсата на печалба или загуба като показател за изчисляване на инвестициите се извършва след отчитане на факта, че печалбата е показател за счетоводната и финансовата отчетност, така че са изложени на значителен манипулация по време на работа.

Методът на дисконтираните парични потоци се състои от три групи от моделите:

• дисконтирани дивиденти;
• остатъчен доход;
• дисконтираните парични потоци.

Ако се практикува търговски подход, в съответствие с образеца на сертификат дивидент отстъпка като паричен поток, прилагат изплащания за акция. Въпреки факта, че моделът е значително по-често в международната практика за идентификация и оценка на стойността на активите на предприятието, тя има много недостатъци. В модела с неразпределената печалба счетоводна степен. Има разлика в политиката на дивидент, а не само на отделни фирми, но и за цялата страна. Този метод не може да се използва в предприятията, които не се възползват. Този модел е най-подходящ за изчисляване на стойността на миноритарните дялове.

Остатъчен Модел доходите

Подходът на доходите на оценката от подход остатъчен модел предполага, че като мярка за паричния поток ще се използва стойността на остатъчен доход, т.е. разликата между приходите и от размера на печалбата, която беше предсказано от акционери към момента на закупуване на дружеството или на неговите акции. Ако стойността на предприятието се изчислява въз основа на предположения, които са подходящи за модела, той ще бъде равна на сумата от балансовите стойности с настоящата стойност на очакваната сума на доходите, оставаща след това. Този модел показва значително чувствителност към качеството на данните, които са представени във финансовия отчет. За руските условия на адекватността на такава информация е предмет на значителни съмнения.

Ползи за акционерите

Естествено, че акционерите или акционерите на дружеството, което има известна история, както и изплащане на дивиденти към фактите, могат да се възползват от модела за отстъпка за изчисляване на цената на собствената си компания. Ситуацията е, че този сектор предприятия акционери рядко малцинство, така че за тях най-подходящият начин е да използвате приходния подход за оценка на недвижими имоти и бизнес модел, като се дисконтират свободни парични потоци. В тази система ключът се предлагат с отстъпка за плащане в брой проценти или на очакваната възвращаемост на инвестицията. Най-големият проблем с този модел е точността на прогнозата свободния паричен поток, както и адекватна дефиниция на нормата на дисконтиране.

Ако приложим подход за доходите, за определянето на които е дадено по-горе, като се използва методът на дисконтираните парични потоци, тъй като се очаква от бизнеса приходи, се вземат предвид очакваните финансови потоци, които могат да бъдат изтеглени от обращение, след като се изисква реинвестиране на печалбата в брой. Като индикатор за паричните потоци не зависят от счетоводната система, използвана в предприятието, и амортизацията му политика. В този случай, не забравяйте да се вземат под внимание всички парични потоци - входящи и изходящи потоци. Оценка на финансов смисъл да отстъпка в брой е такава, че в резултат на тези процеси е тяхната намаляване на сумата, която би била на разположение на инвеститорите в момента на получаване на паричен поток, при условие, че той сложи парите си не в бизнеса точно сега, и в това, което -Какво друг инвестиционен актив с обществен характер, например, сигурност ликвидност или банков депозит.

допълнителни техники

Подходът на доходите, пример за което е описано по-горе, наскоро използвани по-малко и по-малко, а сега се превърна в най-общ метод за оценка. Той се използва за оценка на различните активи, и служи като основа за идеята си, че всеки актив, който разделя на основните характеристики на опции за акции се допуска да се оцени това като опция. В момента, отхвърлянето на приходния подход е най-често се извършва в полза на модела на ценообразуване на опции (съответно на Black-Scholes).

Такава система, тя се използва, позволява да се оцени общата стойност на собствения капитал на дружеството или предприятие в случаите, когато тя работи с големи загуби. Този модел е предназначен за по-нататъшно обясни защо цената на собствения капитал на предприятието не е нула, дори ако за намаляване на разходите за предприятието под номиналния размер на дълга. Дори и с такова предимство, тя може да се отбележи, че моделът на Black-Scholes за оценката на руски компании в момента има повече теоретични. Основният проблем, поради което този модел не може да се прилага в национален мащаб - това е липсата на доказателства за параметрите на модела, които са спешно необходими.

данни

подход на доходите на бизнес оценяването и недвижими имоти започва да се използва много по-рядко, и това се случи по много причини. По-специално, то се отнася до недостатъците, поради които има трудности при използването му в потребителския пазар. На първо място трябва да се отбележи колко трудно е да се правят прогнози за бъдещото разходите за услуги и продукти, както и суровини, както и останалата част на сложни входни показатели. В този случай, можем да говорим за някои субективни експертни оценки. Освен това, проблемът е ниско информацията за разкриването на престъпленията на руските предприятия, и тъй като това е от решаващо значение за правилното изчисляване и модела на Black-Scholes. Това се дължи до голяма степен ниска корпоративна култура на компании.

По-голямата броя на акциите, включително и настоящите и големи пакети, концентрирана в ръцете на малък кръг от хора, а делът на миноритарните акционери и собственици на малки имоти, чийто дял е много ниска, в акционерния капитал, е незначителен. Оказва се, че много компании просто не се интересуват от разкриване на информацията. Поради това е много по-сложно изчисляване на подоходния подход по отношение на по-голямата част от индустрии и предприятия в Русия. При други условия, тя работи добре, показвайки всичките си предимства и надеждност.