Подход Цена: същността и основните характеристики

Основният метод за определяне на пазарната стойност на недвижими имоти, машини и оборудване е подход на цена, която се основава на принципа на заместване. Според него, на лицето, което изплаща неразумни цени за обекта, ако тя е по-висока от това, което може да плати за същото по същия полезността и качеството.

Когато е оценката на имота, се вземат под внимание подходи, които позволяват най-точно отразяват стойността си. Това е скъпо е основната един. Разбираемо е, че стойността на обекта, в този случай се състои от пазарната цена на земята и разходите, които са необходими, за да пресъздаде, например, структурата в сегашния си вид.

подход на разходите за оценка на недвижими имоти се извършва на няколко етапа:

1. Определяне на цената на земята, което представлява по-голямата част правилната му употреба.

2. Изчислете сума ще се използва за изграждането на подобен обект.

3. Определяне на размера на доходите, получени от предприемач.

4. приспада физически, функционални и външен амортизация.

5. Провежда крайното изчисляване на стойността на земята и строителството на сградата, която трябва да се вземе предвид корекцията за износване.

Подходът на разходите, междувременно, има недостатъци, които се използват. Най-важната е, че трябва да прекарват много време, за да се определи точната стойност на сградата. Така че, когато възстановяването се извършва на стара сграда, за да се определи точно разходите за повторното сформиране и предполагаемото влошаване е почти невъзможно. По отношение на стандартните сгради, а след това този подход е най-доброто, по тяхна преценка, защото е много лесен за използване. В някои ситуации, това е единствената опция, например, при оценката на сгради със специално предназначение (училища, гари, електроцентрали) или застрахователната стойност.

Подходът на разходите често се използва когато се извършва оценка на дълготрайните материални активи, строителство или анализ на най-ефективно използване на земята.

По отношение на разходите за уреждане на строителство, те се извършват с помощта на четири основни метода: индекса, сравнителният единицата, които се разпределят в компоненти и количественото изследване.

Така че, последното проучване е да се изготвят оценки за преките разходи , които се прилагат за всички видове работа, материали, механизация, комуналните услуги и така нататък. Тези разходи се добавят към приходите и на инвеститора отгоре. Този метод се счита за най-точна, но и най-отнема много време да се използва, тъй като изисква познаване на оценител в областта на строителството и изготвяне на оценки.

Подходът на разходите също използва метод за които се разпределят в неговите компоненти в оценка на недвижими имоти, което е малко по-подобен на количествените, но това не е толкова време. Фактът, че той не използва отделни и обобщени цените на всички елементи от дизайна.

Що се отнася до метода на сравнителното единица, нейното използване е оправдано за сравнения тип. Така че, за да се направи оценка на обект, изберете го с подобна технология и производителност. Селекцията се извършва от специализирани директории. Методът е най-лесният и затова има много широко приложение.

Методът на индекса е, че балансовата стойност на се умножава по специфичните показатели, които са одобрени от държавните стандарти. Смята се, че този метод е най-ниската степен на точност.

Подходът на разходите може да се използва при оценката на всеки недвижим имот, но не е задължително използването му е оправдано. Фактът, че обектите, подлежащи на погасяване, той се използва много рядко, но използването му в оценката на вградения пространство е просто неправилно.