Закон, Държава и право
Продажба апартамент по-малко от 3 години от собствеността. Купуването и продаването на апартамента. Апартаменти за продажба
Както е известно, приходите от продажба на апартаменти от физически лица, подлежащи на данък върху личните доходи - данък върху доходите на физическите лица. При закупуване и продажба на територията на Руската федерация, е във всички случаи трябва да се изплащат на бюджета на Русия, дори и ако сделката ангажира гражданите на други държави.
Посочени обхвата на правни сделки е толкова разнообразна и наситена, че може да се опише само впечатляващ многотомен. Същата тази статия преследва много по-тесен цел: да разкрие някои функции на гражданите на продажбата на апартаменти, ако имотът остава в тяхно владение по-малко от три години.
От правна гледна точка, срокът на предварително притежаването на жилище преди продажбата на принцип се дължи на различна оценка на данъчната основа. Такъв прецедент е присъщо на руското законодателство. В САЩ, например, такава сделка не се облага с данък на всички (не това е една от причините избухна през 2007 г., кризата на недвижими имоти?), Западна Европа, а напротив, показва по-строг подход. Данъчния кодекс е неговото твърдение. 17.1 чл. 217 потенциално освободени от данък общ доход по-голямата част от руснаците - Собствениците на имоти, които са така в продължение на три години или повече.
Въпреки това, най-малко една и съща дължина на данък собственост код (чл. 208, стр. 1, стр. 5) обезпечени правна ситуация, когато продава апартамент е обект на данъчно облагане. По-малко от 3 години на собственост произтичат две алтернативи за определяне размера на данъка върху доходите (ДДФЛ), и двете - в размер на 13% в продажбата на апартаменти, който ще бъде разгледан по-късно. Между другото, във Франция данък получили много по-сурови. Там, в продажбата на апартаменти в годината след неговото закупуване на такива доходи в бюджета ще възлиза на една трета от стойността си.
Икономическата причина за диференциация
Защо държавата демонстрира много по-различен подход при определяне на данъчната основа, като се ориентира като на пръв поглед не е икономически показател, като мандата? Защо данъчните власти, взети като база за сравнение за период от три години?
Тя е много по-изгодно за собственика на апартамента, ако това не е достатъчно, чакаме повече от три години, а след това ще се продава за покупка на нов, оставяйки всичките пари на себе си. В действителност, "Класик", защото собственикът прави. Но в друг мисли спекулант с недвижими имоти. За него, покупка и продажба на апартаменти - бизнес. Чрез данъчния кодекс на руската държава не само ограничава рентабилността на подобни спекулации, но също така поддържа регистър, в същото време привличането на бюджета средства.
данъчни възможности
"Краткосрочна" собственик има право да избира, толкова по-изгодно за него да се облагат с данък върху данък общ доход (ДДФЛ) продажба на апартамента. По-малко от 3 години на собственост - законния срок определя два начина да се определят на базата на данъка в тази ситуация. Както вече споменахме, данъчната ставка и в двата случая е 13%.
Първият вариант ще се облагат с данък нетните приходи на собственика като разликата между покупната цена и продажната цена. Така например, собственикът е купил апартамент за $ 1.4 млн. Разтрийте. И се продава за 1.9 млн $. Разтрийте. Нетните приходи на собственика на 0.5 млн. RUB при условие че това продажба на апартамента. По-малко от 3 години на собственост - обстоятелство, което намалява печалбата в размер на данък (1900-1400) * 13% = 65 хиляди рубли ..
Във второто изпълнение, ако апартаментът има в имота безвъзмездно, данъчната основа е неговата продажна цена е намалял с 1 милион. Рубли (чл. 220, ал. 1, стр. 1 от Данъчния кодекс). Руската федерална служба Данък Писмо № ED-4-3 / 13578 от 25.07.2013 г. кодифицира процедурата за определяне на размера на намаление на данъчната основа на нетните приходи.
Да приемем, че приходите от продажбата на апартаменти в размер на 1.7 млн. Рубли. Собственикът, който го е продал, е длъжен да изплати сумата на бюджета (1700 - 1000) * 13% = 91 хиляди рубли ..
Друг вариант приспадане от данъчната основа
В случаите, когато собственикът е инвестирал в своите съоръжения за ремонт над 1 милион. Разтрийте., Покупката и продажбата на апартамента за него може да бъде придружен от други средства за намаляване на данъчната основа. Съгласно чл. 220 от Данъчния кодекс, той има право да намали размера на дохода, получен на реално направените разходи и документирани.
Какви са причините за незаконна "данъчна оптимизация"
За съжаление, това се случва, че собствениците на апартаменти в тайно споразумение с брокери и купувачи умишлено подценява тяхната пазарна цена, често незаконно "оптимизиране" на данъчни облекчения. Какво означава това за Доджърс? Данъчните власти определят дали подценяване има право на съда да развали сделката - да се върне на собственика на апартамента. В допълнение, адекватен нотариус, има право да откаже да регистрира договор за продажба.
Resident - чуждестранно
Посочените по-горе данъчни ставки са валидни за жителите, тоест, за хора, които живеят на територията на Русия за 183 дни в годината. Абсолютно мнозинство сред тях представляват гражданите на Русия.
От друга страна, притежава и продава имот на апартаменти, които са чуждестранни лица - чужденци и руски граждани, живеещи предимно в чужбина. За тях, продажба на апартаменти се облага с по-висок процент, повече от два пъти по-голям: 30%.
В момента на придобиване на собствеността
Както можем да видим, за период от времето се определя от размера на дължимия данък, когато има един апартамент за продажба. По-малко от 3 години на собственост не се определят като три календарни години, както и 36-те месеца, които започват с определена дата. Какво обстоятелства определя от момента на придобиване на правото на собственост? В случаите, когато то е придобито чрез приватизацията, подписване на нотариален акт за подарък, продажба, размяна, наем като компенсация за разрушената къща, в момента на настъпване на справка на това право е датата на свидетелството за регистрация на собствеността.
Отправната точка за придобиването на правата на получателя на наследството е смъртта на завещателя. Собственик кооперация жилища може да се нарече майстор на това само в деня на окончателното плащане на уреда.
По този начин, с продажбата на апартамента като сделка винаги е съизмеримо с времето на възникване на собствеността.
Изясняване: не става дума само за апартамента
От апартаментите, за прилагането на данъка върху доходите на физическите лица, когато те се продават приравни като вили, градински къщи, вили, парцели за строителство, стаите в апартаментите, като последният - само цяло (правен термин), което е, като редица, като например: №1 апартамент №7. Разбираемо е, че покупката и продажбата на апартаменти - юридическо стандарт. Всичко това данъчната ставка недвижими имоти е приложимо, вече бе споменато от нас.
Но ако стаята не е регистриран, всеки под свой собствен номер, това е напълно възможно, че, както е описано по-долу. Така например, в апартамента 4 стаи, като всяка от тях е с индивидуален. След това те се продават всичките си стаи, всяка от около 1,0 млн. Рубли. Данъчната администрация показва, че в такава ситуация, стойността на всички апартаменти се сумират, за да се определи общата продажна цена. В този случай, продажба на апартаменти ще бъдат предмет на данък върху личните доходи, както следва: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 хиляди рубли .. Всеки продавач ще плащат данък върху доходите, както е ¼ от общата сума на натрупаните 390: 4 = 97,5 хиляди рубли ..
Намери един апартамент, за да си купите - проблем ли е?
Търсене "право" да си купят апартамент - обезпокоителни. На пръв поглед, на жилищния пазар е пълен с предложения предлагат разнообразие. Все пак, ако наистина започнат да се обадя до лица, които са дали класифицирани, а след това много скоро ще откриете: те не са се забързали да се обадите номера на дома, където се намира апартамента. Това означава, че имате текущ разговор с пазара на жилища посредници, тоест, с брокери. Купувачите често се интересуват от продава апартаменти от страна на собствениците. Но се счита за обосновано?
От една страна, разбира се, добре, че на пазара на жилища е структуриран, а има и професионалисти. Това може да се защити лица, които извършват сделката, от незаконни схеми, които могат да доведат до по-нататъшното му оттегляне. Разбира се, за тази сигурност ще трябва да плащат на посредника - агенция за недвижими имоти. Ето някои примерни цени за "спокойствието": одит на законосъобразността на сделката - от 10 хиляди Разтрийте.. регистрация на правата на собственост на жилища - .. 15 хиляди рубли, "сделката до ключ" - от 20 хиляди рубли .. Наистина, има някакъв смисъл, че хората всеки ден не е свързано с правната страна на сделката се отнася до брокерите.
Независим търсене апартамент
Въпреки това, специфична категория на правна грамотност на гражданите все още привлечени от възможността да се спестят пари, което прави сделката без брокерите услуги. Апартаменти за продажба от собствениците на по-рядко на пазара, трябва да се търсят. Най-лесният начин да привлече вниманието към покупка на апартаменти на първичния пазар, а именно, от строителя. В същото време, за да се избегнат недоразумения, ние трябва първо да разберете до каква класа собственост в процес на изграждане или къща: VIP-, klassik- или икономична класа. Това може да се определя по метода на доставяне (ключ или по samootdelku), областта на апартаменти жилища състав, съгласно преобладаването на мулти-стайни в него. Разберете какво разработчиците са изграждане на жилища във вашия град. Запитване за тяхната репутация и "опит".
Апартаменти за продажба от собствениците на вторичния пазар на жилища, както вече споменахме, е по-редки. Но ентусиасти намират не губи сърце: преди да намерите стотици пъти влизат и актуализиране на информацията AVITO сайт, най-често в търсене отнема няколко дни, купуват вестници с обяви, "под чертата" извикате брой реклами и собствениците са ...
Въпреки това, не на факта, че "търсача на успешни" купувачите на жилища с интерес не плаща собственика си над пазарната цена на сумата, която би го отвел в недвижими имоти. Не е тайна, че собствениците на апартаменти често надценяват цената им. Въпреки това, за "реални клиенти" вторична продажба на апартаменти - също турски диплома.
Ако сме решили да си купите апартамент в "чужди" град, макар и плахо, хората в тези обстоятелства предпочитат да действа само чрез посредник, но не и от себе си. Докато се сведе до минимум вероятността от евентуални "изненади".
Правни действия при покупка на апартамент
Пренасочва вниманието към преглед на спецификата на Данъчния кодекс, като се има предвид постоянното пребиваване, при преференциални данъчната ставка, без данъците върху продажбата на апартамента, от чисто правна формалности по сделката.
Нека да започнем с покупката на апартамент, защото това е първата стъпка бенефициента. От своя страна включва три блока действие.
Първоначално плащането от купувача на документите и за продавача ще подпише предварителен договор.
След това (ако сделката се извършва на вторичния пазар) подписа договор за отчуждаване. В случаите, когато в процеса на закупуване на апартамент в нова сграда (на първичния пазар) подписване при условие за приемане доклад (може би вместо - предварителен договор, който регулира инвестициите депозита, сподели строителството, изграждане на база акция).
Последният етап - държавна регистрация на сделката. е от съществено значение за купувача внимателно извърши всички тези стъпки. С особено внимание заслужават случаите, когато направи спешна продажба на апартаменти.
признаци на измама
Измамниците обикновено се опитват да направят процеса на продажба на напразно се опитва да се скрие важни подробности. Ако тези събития започват да се проведе, и продавачът се опитва да ви бързайте, не се колебайте да се прекъсне рязко сътрудничество и ще му кажа: "Довиждане" - тя ще ви предпази от разходите.
Както знаете, парите обичат тишината. Внимателно прочетете оригиналния договор продажби, регистриран нотариус. Дори и ако преди това сте удържа своята покупка проектодоговор проба и продажба на апартамента. Бъдете бдителни - особено по отношение на окончателния текст, отпечатан от нотариуса.
предварително споразумение
В първия етап, купувачът определя цената, на първо място, а след това проверява пълнотата на продажбите пакет от документи. Купувачът трябва да прегледа представен tehharakteristiku (форма №7), регистрация на наематели в апартамента, документ за предоставяне на правото на собственост, за да го (договора за продажба, приватизация, дарения).
По-подробно, пакет от документи за покупката да бъде завършен до следните документи:
- декларация за държавна регистрация на апартамента;
- договора за продажба (за него се определят от времето на продажбата на един апартамент);
- Документи за ОТИ - обяснение и поетапен план на апартамента;
- копие от документ паспорт на жалбоподателя;
- получаване на плащането.
- дали да продаде имота под арест;
- Всички ли наследниците на предварително взето ще - за продажба съгласие;
- Да не се нарушава правата на хората, живеещи в апартамента.
В първичния пазар на недвижими имоти разработчик направи продажбата на апартамента. Какви документи са необходими в този случай? Обърнете внимание на строителния график, при планирана срок апартамента в експлоатация. В същото време не трябва да има значителна разлика с степента на готовност на обекта за доставка. Запитване за бизнес репутацията на организацията-строител, има ли "на съвестта си" продължителни. Допълнителна контролираните документи, които показват:
- държавна регистрация на договора за наем на земя за строеж (вероятно собствеността на него);
- предприемачът от правото на строеж;
- споразумение за набиране на средства, на инвестиционния договор;
- плана на апартаментите.
За по-добро разбиране с продавача, че е желателно да се получи от него на надеждни данни за контакт (което означава, онлайн), както и устно преговаря с него ориентировъчни дати на продажба апартаменти, като се има предвид без да бърза, качествено изпълнение на всички негови етапи.
договор отчуждение или с акт на приемане и предаване, както е на втория етап от закупуване на апартамент
Само след предварително качествен тест може да бъде взето във втория етап на покупката: подписването на договора за покупка. Няма значение дали нотариус настоящето при подписването на договора, обаче, изисква непременно акт на приемане и предаване или отчуждаване на договора, подписан на първия етап.
Обръщаме внимание на техническа подробност: договора за отчуждаване определя продажната цена на един апартамент, това е - компонент за изчисляване на данъчната основа - за данък върху личните доходи от продажбата на апартамента.
Датата на фактическото прехвърляне на апартамента - договорен характер, тя може (със съгласието на продавача и купувача), за да бъде избран алтернативно:
- като към момента на подписване на договора за покупко-продажба;
- свързана с държавна регистрация;
- придобиването на сертификат за титла в апартамента.
заключение
Руската анализ на пазара на жилища се разкрива някои положителни тенденции. Това се отбелязва и признава своята интелигентност, по-специално професор университет. Плеханов Генадий Moiseevich Sternik. На първо място, конкретните резултати на държавната политика за контрол на цените.
В дългосрочен план, има постепенно стабилизиране на цените с ориентация към тяхното ниво отпреди кризата, наистина струва-оправдано. С една дума, съществува тенденция към стагнация (което означава, колебания в цените около средното равнище на +/- 2,5%). Относно оценката на апартамента влияе на стабилен валутен курс: вече е запознат, че цените им са "рубла". До голяма степен се активира ипотеката на жилищния пазар. Така например, през 2012 г. населението на ипотечни кредити на стойност над 1.0 трилиона. търкайте.
Въпреки това, с изключение на това със сигурност е положителен импулс към безопасността на пазара на недвижими имоти, трябва да се отбележи рисковете, свързани с покупката на апартаменти без посредници. Често, непрофесионалистите не знаят нюансите на определен покупко-продажба на апартамента. От речника на специалистите такива сделки са посочени като "уязвим". С оглед на голямото значение на спазването на правните аспекти на покупката и продажбата е силно препоръчително да се свържете специалист по недвижими имоти. Дали това е продажба на апартамент, по-малко от 3 години постоянно в имота, всяка друга покупка и продажба на жилища, грижи специалисти плащане ще работят по няколко порядъка по-малко от риска от преки загуби.
Similar articles
Trending Now